Checkliste für den Immobilienkauf
am Gardasee

Schritt-für-Schritt-Anleitung für den Immobilienkauf am Gardasee

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  Immobilienanwalt
  ("Avvocato immobiliare")
  Es wird empfohlen, die Dienste eines Anwalts für Immobilienrecht in Anspruch zu nehmen, um den Kaufprozess zu begleiten und zu unterstützen, da ein Anwalt dabei hilft, rechtliche Fallstricke zu vermeiden, Verträge gründlich zu prüfen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Dies schützt den Käufer vor unerwarteten Risiken und zusätzlichen Kosten.
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  Immobilienmakler
  ("Agente immobiliare")
  Ein Immobilienmakler in Italien kann Ihnen theoretisch alles erzählen und Versprechungen machen. Allerdings können Sie ihn nicht dafür haftbar machen. Denn nur was schriftlich im Kaufvertrag festgehalten ist, hat Gültigkeit.
  Lesen Sie die Bewertungen Ihres Maklers aufmerksam durch. Sollten keine Bewertungen auffindbar sein, ist das kein Zufall, sondern vermutlich beabsichtigt. In diesem Fall sollten Sie vorsichtig sein und lieber die Finger davon lassen.
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  Wohnfläche
  ("Superficie commerciale")
  
  Der Begriff Wohnfläche "Superficie commerciale" umfasst sämtliche Flächen einer Immobilie, inklusive der Wände, Balkone und exklusiv nutzbaren Bereiche wie beispielsweise Garagen. Es ist wichtig, die Angaben zur Wohnfläche mit Vorsicht zu betrachten, da diese oft nicht exakt der tatsächlichen Größe der Immobilie entsprechen. Unterschiede können sich nicht nur auf geringfügige Abweichungen beschränken, sondern es kann auch vorkommen, dass mehr als 20 Quadratmeter und mehr fehlen.
  Bei Interesse ist eine eigene Nachmessung dringend empfohlen, da selbst die Baupläne von der tatsächlichen Fläche abweichen können.
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  Gemeinschaftskosten oder Hausgeld
  ("Spese condominiali")
  Sollten Sie Interesse an einer Ferienwohnung haben, empfehlen wir dringend, die Gemeinschaftskosten "Spese condominiali" sowie die Abrechnungen des Hausgeldes der letzten beiden Jahre einzusehen. Die Angaben in der Immobilienanzeige oder des Maklers sind unverbindlich und können erheblich von den tatsächlichen Kosten abweichen. Vor dem Kauf empfehlen wir, schriftlich vom Hausverwalter 'Amministratore di condominio' bestätigen zu lassen, dass sämtliche Kosten vom Vorbesitzer beglichen wurden und keine offenen Forderungen mehr bestehen.
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  Energieausweis
  ("Certificato energetico")
  Ein Energieausweis "Certificato energetico" ist für den Kauf erforderlich, jedoch garantiert er nicht den tatsächlichen Zustand der Immobilie. Der Energieausweis bietet lediglich eine theoretische Bewertung von Parametern wie der Wohnfläche, den installierten Fenstern oder der Heizungsanlage. Jedoch wird meistens zum Beispiel nicht überprüft, ob die Fenster ordnungsgemäß schließen oder andere konkrete Aspekte des Gebäudezustands.
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  Überprüfung der Kataster- und Baukonformität
  ("Verifica di conformità catastale e urbanistica")
  Bevor der Kauf, Verkauf oder die Sanierung einer Immobilie in Angriff genommen wird, ist es wichtig sicherzustellen, dass das betreffende Objekt keine Unregelmäßigkeiten in Bezug auf seine bauliche Situation und die Katastereintragungen aufweist. Selbst kleine bauliche Mängel können eine Vielzahl von Konsequenzen nach sich ziehen, die das Vorhaben möglicherweise ganz oder nur unter erheblichen Schwierigkeiten durchführbar machen. Ein (Geometra) kann Einsicht in die Gemeindeakten nehmen und die Übereinstimmung bestätigen.
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  Kauf von einem Unternehmen
  ("L'acquisto di un immobile da un'impresa")
  Wenn das Objekt von einem Unternehmen verkauft wird, sollte dieses Unternehmen nicht insolvent sein "fallito" und es sollten keine laufenden Verfahren anhängig sein. Andernfalls besteht die Möglichkeit, dass Ihre kürzlich erworbene Immobilie noch bis zu zwei Jahre nach dem Kaufdatum in die Insolvenzmasse des Unternehmens einfließt.
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  Kauf von Erbengemeinschaft
  ("Comunione ereditaria")
  Sollte die Immobilie vor dem Verkauf an mehrere Erben vererbt worden sein, ist es wichtig sicherzustellen, dass alle Erben "Erede" dem Verkauf zustimmen, da diese für einen Zeitraum von fünf Jahren das Recht haben, den Verkauf anzufechten.
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  Hypotheken oder Darlehen vom Vorbesitzer
  ("Mutui oder prestiti")
  Auch unbezahlte Schulden wie Hypotheken oder Darlehen gehen in Italien auf den neuen Besitzer über. Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages "rogito notarile" müssen sämtliche Schulden beglichen sein. Sie können dies im Rathaus der entsprechenden Gemeinde überprüfen lassen.
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  Wartungsarbeiten
  ("Lavori di manutenzione")
  Lassen Sie sich die Zertifikate und Rechnungen der Wartungsarbeiten (lavori di manutenzione) für Heizung, Gas- und Wasserinstallationen, welche im jährlichen Rhythmus durchgeführt werden müssen zeigen.
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  Vermietete Wohnung kaufen
  ("Appartamento affittato")
  Es ist wichtig sicherzustellen, dass die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht vermietet ist. In Italien besteht ein strenger Mieterschutz (tutela dell'inquilino), und der Eigentümer kann das Mietverhältnis (contratto di locazione) nur in seltenen Fällen beenden.
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  Baugrundstück
  ("Terreno edificabile")
  Sollten Sie Interesse an dem Erwerb eines Baugrundstücks haben, ist es ratsam, die Existenz eines Bebauungsplans oder Bebaubarkeitsnachweises (certificato di destinazione urbanistica) zu überprüfen. Andernfalls besteht die Gefahr, ein Grundstück zu erwerben, für das keine Baugenehmigung vorliegt und das daher möglicherweise nicht für den beabsichtigten Bauzweck genutzt werden kann. Empfehlenswert ist ebenfalls, zu prüfen, welche Art von Bebauung auf dem Grundstück erlaubt ist und welche Nutzungsmöglichkeiten für das Haus und das Grundstück bestehen. Diese Informationen können im Rathaus (municipio) der entsprechenden Gemeinde eingeholt werden.
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  Vorkaufsrechte
  ("Diritto di prelazione")
  Vergewissern Sie sich, dass keine Vorkaufsrechte (diritto di prelazione) für das Grundstück bestehen und keine Bauprojekte in der Nachbarschaft geplant sind, die den Wert mindern könnten (zum Beispiel Straßenbauvorhaben).
  
  Bei Grundstücken, die für landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen sind, haben Pächter und direkte Nachbarn ein Vorkaufsrecht (diritto di prelazione), das sie bis zu zwei Jahre nach dem Verkauf ausüben können. Es ist ratsam, eine Bestätigung der Nichtausübung dieses Vorkaufsrechts von den Berechtigten einzuholen.
  
  Auch denkmalgeschützte Häuser (beni culturali) können mit einem staatlichen Vorkaufsrecht verbunden sein. Es ist ratsam, den Notar zu beauftragen, zu prüfen, ob der Staat von diesem Recht Gebrauch machen möchte. Vor dem Kauf ist es wichtig, sich über spezielle Auflagen und Beschränkungen für denkmalgeschützte Gebäude zu informieren.
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  Um-, An- und Neubauten
  ("Ristrutturazioni, ampliamenti e nuove costruzioni")
  Nicht genehmigte Umbauten, Anbauten oder Neubauten kommen in Italien häufig vor. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, sich die Baugenehmigung (concessione edilizia) oder gegebenenfalls die nachträgliche Legalisierung (sanatoria) zusammen mit dem Zahlungsnachweis für eventuelle Strafen zeigen zu lassen.
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  Wegerecht
  ("Diritto di passaggio")
  Es ist ratsam, das Wegerecht (diritto di passaggio) zu überprüfen. Es kommt nicht selten vor, dass der Zugang zu Ihrer Immobilie nur über fremdes Grundstück möglich ist oder umgekehrt, dass ein Nachbar Ihr Grundstück passieren muss (servitù di passaggio).
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  Steueridentifikationsnummer
  ("Codice fiscale")
  In Italien fungiert der "codice fiscale" als Steueridentifikationsnummer, um Einzelpersonen und Organisationen in ihren Beziehungen zur italienischen öffentlichen Verwaltung zu identifizieren. Bei Einzelpersonen besteht diese Nummer in der Regel aus 16 alphanumerischen Zeichen, während sie für Organisationen aus 11 Ziffern besteht.
  
  Ausländische Staatsbürger haben die Möglichkeit, einen italienischen Steuercode bei jeder italienischen diplomatischen oder konsularischen Vertretung oder bei einer örtlichen italienischen Finanzbehörde ("Agenzie delle Entrate") zu beantragen.
  
  Ein italienischer Steuercode ist erforderlich, um verschiedene Aktivitäten durchzuführen, darunter die Eröffnung eines italienischen Bankkontos, das Erben einer italienischen Immobilie, die Registrierung eines Vorvertrags für den Immobilienkauf, den Abschluss eines Kaufvertrags, die Einrichtung von Versorgungsanschlüssen und die Beantragung einer italienischen Hypothek.
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  Kaufangebot
  ("Proposta irrevocabile di acquisto")
  Um eine vorübergehende Entfernung der Immobilie vom Markt zu erreichen, wird die Einreichung eines Kaufangebots für die Immobilie in Form einer "Proposta Irrevocabile di Acquisto" benötigt. Die "Proposta Irrevocabile di Acquisto" ist eine schriftliche Erklärung seitens des potenziellen zukünftigen Käufers an den Verkäufer, die das Interesse am Kauf und Verkauf der Immobilie bekundet.
  
  Das Angebot legt eine zeitliche Bindung für den Anbieter fest. Der Verkäufer behält sich das Recht vor, vor Ablauf der im Dokument festgelegten Frist andere Angebote zu prüfen. Das Angebot verpflichtet ausschließlich den Anbieter, während der Verkäufer vor der förmlichen Annahme des Angebots andere Optionen prüfen und die für ihn günstigste wählen kann. Das Angebot erlischt, wenn der Verkäufer bis zum in der Urkunde festgelegten Datum keine Annahme vornimmt.
  
  Bei einer Akzeptanz seitens des Verkäufers wird das Dokument zu einem vorläufigen Kaufvertrag. Die als Anzahlung geleistete Summe wird vom endgültigen Kaufpreis abgezogen.
  
  In der Regel wird mit dem Angebot eine Geldsumme als Anzahlung übergeben. Diese Anzahlung bleibt bis zum Ablauf oder der Annahme des unwiderruflichen Angebots gesperrt. Bei einer Nichtannahme ist eine Rückgabe der "caparra" erforderlich. Allerdings besteht die Möglichkeit, dass das Geld im Falle eines unbegründeten Rückzugs seitens des Anbieters nicht erstattet wird.
  
  Der Betrag der Anzahlung variiert üblicherweise je nach Wert der Immobilie und entspricht in der Regel etwa 10% des Kaufpreises der Immobilie.
  
  Obwohl das Kaufangebot die Parteien nicht zum endgültigen Abschluss des Kaufvertrags verpflichtet, können sich daraus rechtlich bindende Konsequenzen ergeben. Daher wird dringend empfohlen, dass der Käufer beim Unterzeichnen äußerste Vorsicht walten lässt, da andernfalls eine Rückerstattung des geleisteten Geldes nicht gewährleistet ist.
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  Bestätigungsanzahlung
  ("Caparra confirmatoria")
  "Caparra confirmatoria" stellt eine spezifische Art der Anzahlung dar. Es handelt sich um eine Geldsumme, die dazu dient, die Ernsthaftigkeit des Käufers bezüglich seines Interesses am Immobilienerwerb zu unterstreichen. Beim Abschluss des Vertrags überreicht eine Partei der anderen Partei eine Geldsumme oder eine gleichwertige Menge anderer fungibler Gegenstände. Bei Erfüllung der Verpflichtungen wird die Anzahlung entweder zurückgezahlt oder mit der geschuldeten Leistung verrechnet.
  
  Sollte die Partei, welche die "Caparra" geleistet hat, in Verzug geraten, behält sich die andere Partei das Recht vor, vom Vertrag zurückzutreten und die Anzahlung einzubehalten. Hingegen, wenn die empfangende Partei in Verzug gerät, kann die andere Partei vom Vertrag zurücktreten und die doppelte Anzahlung verlangen. Sollte jedoch die nicht in Verzug geratende Partei die Erfüllung oder die Beendigung des Vertrags bevorzugen, finden die Schadensersatzregelungen gemäß den üblichen Grundsätzen Anwendung.
  
  Wenn die "Caparra" im Rahmen eines Kaufvertrags geleistet wird und der Vertrag erfolgreich abgeschlossen wird, gilt die Anzahlung als Vorauszahlung auf den Kaufpreis der Immobilie. Sollte der Vertrag jedoch nicht zustande kommen, fungiert die "Caparra" als Vertragsstrafe und dient als Entschädigung für die geschädigte Partei. Falls der Verkäufer in Verzug gerät, ist er verpflichtet, dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zu erstatten. Kommt jedoch der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nach, behält der Verkäufer die Anzahlung ein.
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  Vorvertrag
  ("Contratto preliminare")
  Der Vorvertrag, auch bekannt als "contratto preliminare" oder "compromesso", wird oft (und irrtümlicherweise) als Bezeichnung für einen Vorverkaufsvertrag im Immobilienbereich verwendet. Es handelt sich dabei um eine Vereinbarung, durch die sich die Parteien, nämlich Käufer und Verkäufer, verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt einen endgültigen Kauf- und Verkaufsvertrag abzuschließen, sofern sie beabsichtigen, eine zukünftige Transaktion durchzuführen.
  
  Die rechtlichen Konsequenzen des Verkaufs, wie die Übertragung des Eigentums, die Bezahlung des Preises und die Übergabe der Immobilie, treten erst mit dem Abschluss des endgültigen Vertrags ein. Der "compromesso" repräsentiert einen rechtlich bindenden Vertrag (den Vorverkauf), in dem sich die Parteien dazu verpflichten, zu einem späteren Zeitpunkt den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen.
  
  Der Vorverkaufsvertrag erfüllt verschiedene wichtige Funktionen:

  • Er erlaubt den Parteien, sich verbindlich für die Zukunft zu verpflichten und gewährleistet, dass keiner von ihnen den Abschluss des endgültigen Vertrags umgehen kann.
  • Des Weiteren bietet er die Möglichkeit, die Zeit zwischen dem Vorvertrag und dem endgültigen Vertrag zu nutzen, um erforderliche Vorbedingungen für den Verkauf zu erfüllen.

  Bei Abschluss des "compromesso" können die Parteien die Zahlung einer Anzahlung ("caparra") vereinbaren. Falls der Vorvertrag mittels einer öffentlichen Urkunde bei einem Notar abgeschlossen wurde, kann dieser transkribiert werden.
  
  Die Auswirkungen einer solchen Transkription sind folgendermaßen:

  • Es verhindert rechtliche Komplikationen, wenn der Verkäufer auch mit anderen Parteien vereinbart hat, dasselbe Grundstück an diese zu übertragen. Wenn die Transkription seitens des Käufers zuvor erfolgt, kann sie wirksam gegenüber Dritten geltend gemacht werden und den zukünftigen Kauf schützen.
  • Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Transkription des endgültigen Vertrags (oder des Urteils, das anstelle des nicht abgeschlossenen endgültigen Vertrags tritt, falls vorhanden) einen sogenannten "Reservierungseffekt" gemäß Artikel 2645 bis, zweiter Absatz, des Bürgerlichen Gesetzbuchs hat. Dadurch wird der Kauf rückwirkend auf das Datum der Transkription des Vorvertrags festgelegt, als ob der Verkauf zu diesem Zeitpunkt stattgefunden hätte.
  • Es ist jedoch zu beachten, dass die Auswirkungen der Transkription innerhalb eines Jahres nach dem vereinbarten Datum für den Abschluss des endgültigen Vertrags enden und in jedem Fall innerhalb von drei Jahren nach der Transkription selbst.
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  Kaufvertrag und endgültiger Kaufvertrag
  ("Rogito notarile")
  Der Notar erstellt den endgültigen Kaufvertrag auf Basis des Vorvertrags. Dieser Vertrag, bekannt als "atto di compravendita", umfasst alle relevanten Angaben zum Grundstück, den beteiligten Parteien sowie mögliche Bedingungen oder Einschränkungen.
  
  Vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags führt der Notar verschiedene Prüfungen und Überprüfungen durch. Dazu gehören die Überprüfung der Eigentumsgeschichte des Grundstücks, möglicher Belastungen oder Einschränkungen sowie die Sicherstellung der Einhaltung rechtlicher Anforderungen.